Renseigner-Point-ComDroit de préemption de la SAFER
Article publié , mis à jour . Laurent PAGE.L'institution du droit de préemption au profit des SAFER décidée dès 1962 par le législateur, est réaffirmée par l'article 143-1 du code rural et de la pêche maritime qui en précise les modalités. Les objectifs, le champ d'application, les extensions et les exceptions sont clairement définis de l'article 143-2 à l'article 143-7-2 dudit code.
Les « aliénations à titre onéreux » de terrains, de biens immobiliers à vocation agricole ainsi que d'éventuels biens mobiliers rattachés, sont soumises au contrôle préalable de ces sociétés de service public, non seulement pour sauvegarder l'exploitation agricole et protéger l'environnement mais aussi pour éviter diverses dérives dont la spéculation foncière. Par « aliénations à titre onéreux », il faut entendre les transferts de propriété motivés par un gain financier. Il s'agit notamment d'apports en société, de ventes et de divers échanges.
Pour réussir sa mission d'intérêt général, la SAFER peut, en cas de doute, faire signer un cahier des charges à respecter sur dix ans au moins au futur acquéreur. Elle peut aussi décider de revaloriser la cession ou d'acheter le bien afin de le revendre à un agriculteur répondant aux dispositions en vigueur. En cas d'échec d'une acquisition à l'amiable, elle peut user de son droit de préemption.
Mais le propriétaire peut retirer son bien de la vente et le signifier rapidement au notaire préalablement chargé de la transaction. Le vendeur n'est pas obligé d'accepter les propositions de cette structure, qui ne peut l'en exproprier au nom de l'Etat, d'un département ou d'une commune. En cas de blocage ou d'abus avéré, il est recommandé de recourir au juge.
Les actions en justice pour contester l'exercice du droit de préemption et/ou la décision de rétrocession sont recevables si elles interviennent dans un délai de six mois après la signification de l'intention de la SAFER, conformément aux articles L143-13 et L143-14 du code rural et de la pêche maritime ou bien si elles portent sur le non-respect des objectifs du droit de préemption.
Objectifs
Neuf objectifs sont listés dans l'article L143-2. Il s'agit de :
- préserver l'intérêt de l'agriculteur en œuvrant pour le maintien de son exploitation, pour sa réinstallation ou son installation ;
- agrandir ou harmoniser la taille des exploitations afin de les rendre conformes aux dispositions en vigueur ;
- veiller à équilibrer les exploitations agricoles lorsque des travaux publics les perturbent ;
- sauvegarder l'exploitation familiale ;
- lutter contre la spéculation ;
- garantir la viabilité des exploitations si elle est menacée par la séparation de biens immobiliers d'avec les terrains ;
- sauvegarder la forêt, et favoriser ou améliorer les exploitations sylvicoles
- accompagner les paysans dans la réalisation de leurs projets approuvés par l'Etat, les départements ou les communes ;
- aménager ou protéger les espaces naturels et agricoles périurbains.
Conditions d'exercice
Comme le prévoit l'article L143-8 du code rural, une SAFER peut préempter si et seulement si les titulaires de droits de préemption prioritaires renoncent aux leurs ou ne se manifestent pas malgré les procédures mises en place pour leur permettre de les exercer. Pour rappel, ces derniers doivent, le cas échéant, être informés par le notaire en charge de la transaction. Par ailleurs, dans un département, la SAFER compétente peut légalement préempter dans les zones nettement délimitées par le préfet.
Fixation de prix
Une SAFER qui juge exorbitant le prix fixé par le vendeur, peut en proposer un autre en se fondant sur les normes en vigueur. Le propriétaire vendeur a la latitude d'accepter cette proposition ou de retirer son bien de la vente. En cas d'acceptation, la société l'acquiert et la rétrocède à un agriculteur respectueux des dispositions légales et environnementales.
Cas particulier des adjudications
La SAFER dispose d'un délai d'un mois à compter de la date d'adjudication, éventuellement augmenté de cinq jours, pour se substituer à l'adjudicataire. Si la vente par adjudication n'est pas pas ordonnée ou autorisée par le juge, le propriétaire peut être obligé, deux mois avant l'adjudication, de faire préalablement une offre à la SAFER. Si cette dernière se manifeste en faisant une proposition de prix, le propriétaire peut l'accepter ou la refuser et alors retirer son bien de la vente.
Droit de regard en cas d'apport en société
En vertu de l'article L145 du livre de procédures fiscales, une SAFER dispose, durant cinq ans, d'un droit de regard sur la répartition entre les associés du capital de la société ayant bénéficié de l'apport d'un bien immobilier à vocation agricole pouvant faire l'objet de son droit de préemption. Elle adresse une demande motivée à l'administration fiscale dont dépend l'entreprise et reçoit les informations nécessaires qui lui permettront, si possible, de demander l'annulation de cet apport. Il s'agit d'une dérogation aux règles du secret professionnel auquel est tenue l'administration fiscale.
Limites et exonérations
Le législateur a prévu plusieurs situations dans lesquelles les SAFER ne peuvent intervenir. Pour les examiner, il est intéressant de distinguer les droits de priorité et les exceptions en matière de préemption exercée sur les transferts de propriétés agricoles.
Priorités sur le droit de préemption des SAFER
Un « preneur en place depuis 3 ans » ne peut être évincé par l'intention de préempter d'une SAFER. En clair, un fermier ou un métayer qui travaille depuis trois années au moins sur l'exploitation mis en vente et qui de surcroît en est le preneur déclaré, peut conclure la transaction sans être inquiété. La SAFER peut l'évincé s'il n'a pas (lui-même, sa conjointe, ou un membre de leur famille) cumulé trois années d'exercice sur l'exploitation agricole, avant la vente.
S'ils existent, les cohéritiers du bien ont aussi la priorité sur les SAFER.
Le droit de préemption d'une SAFER ne prime pas sur ceux de l'État, des collectivités et des établissements publics. Toutefois, la SAFER peut préempter au nom et pour le compte de l'Etat et de ses démembrements.
Exceptions
Au chapitre des exceptions, figurent les opérations et les biens non assujettis au droit de préemption de la SAFER.
Opérations exonérées
Diverses opérations de transfert de propriété de biens immobiliers échappent à la préemption des SAFER. Il s'agit notamment :
-*des acquisitions de terrains en vue d'extractions minières, d'aménagements industriels ou de constructions,
-*des acquisitions faites par un métayer ou un fermier évincé de son exploitation,
-*des acquisitions réalisées par les cohéritiers du bien agricole
-*des échanges amiables d'immeubles ruraux,
-*des baux cessibles (locations-ventes) de biens agricoles conclue depuis 36 mois,
-*des transferts de propriétés consentis à des parents jusqu'au quatrième degré (y compris les ventes entre cousins),
-*des successions, des partages et des donations, en raison de leur caractère gratuit
-*de la vente d'un démembrement de propriété (nue-propriété ou usufruit) ; cette opération doit toutefois être notifiée à la SAFER, conformément au décret du 14 mars 2012.
==== Biens exonérés ====
En raison de leur nature, plusieurs biens ne sont pas soumis à la préemption des SAFER même s'ils sont aliénés à titre onéreux. A leur nombre, figurent :
-*les terres boisées,
-*les biens inclus dans un programme de cession partielle ou totale d'une entreprise,
-*les terrains non bâtis dont la superficie n'atteint pas 25 ares dans le Calvados ; lorsque les terres à céder sont dédiées aux cultures légumières ou maraichères, alors la surface exonérée du droit de préemption des SAFER est ramenée à moins de 10 ares.
